전월세전환율 계산 어떻게 하나요? 전세·월세 선택 전 확인할 필수 정보

전월세전환율은 전세금과 월세를 비교해 계약 조건을 따져볼 수 있는 기준입니다. 계약 전 꼭 알아야 할 계산법과 적용 시기까지 정리했습니다.

목차

1️⃣ 전월세전환율이란 무엇인가요?
2️⃣ 법에서 정한 기준은 어떻게 되나요?
3️⃣ 전세에서 월세로 바꿀 때 계산 방법
4️⃣ 월세를 전세로 전환하는 경우
5️⃣ 계약 전 꼭 확인해야 할 항목들
6️⃣ 부동산계산기로 손쉽게 비교해보세요
7️⃣ 마무리 정리 및 계약 팁

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🏠 1. 전월세전환율이란 무엇인가요?

전세와 월세 중 어느 쪽이 더 나은 선택일까요?
이런 고민을 할 때 참고할 수 있는 지표가 바로 전월세전환율입니다.

이 개념은 전세보증금의 일부를 월세로 바꾸면서 그에 맞는 월세 금액을 계산할 때 사용하는 기준입니다.
쉽게 말해, 전세금 1억 원을 월세로 전환하려면, 몇 퍼센트 이자율로 환산해 매달 얼마를 낼 것인지 계산하는 방식이라고 볼 수 있습니다.

전월세전환율은 임대인과 임차인 간 협의 시 기준점 역할을 해주며,
시장의 전세·월세 수요 흐름에 따라 자연스럽게 바뀔 수 있습니다.

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⚖️ 2. 법에서 정한 기준은 어떻게 되나요?

임대차 계약에서 전환율이 임의로 너무 높게 책정되지 않도록,
**국가는 전월세전환율의 최대치(상한선)**를 정해두고 있습니다.

《주택임대차보호법 시행령 제7조의2》에 따르면, 아래 중 낮은 비율을 초과해선 안 됩니다.

• 한국은행이 고시하는 기준금리 + 2%
• 연 10%

📌 2025년 6월 현재 기준금리는 **3.5%**이므로,
→ **3.5% + 2% = 5.5%**가 법적 전환율 상한이 됩니다.

계약서에 이를 초과하는 전환율이 포함되어 있다면,
그 초과분은 법적으로 무효가 될 수 있습니다.

 

참고로, 이 기준은 '전세 → 월세'로 바꿀 때만 적용되며,
반대로 '월세 → 전세' 전환에는 적용되지 않습니다.

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💰 3. 전세에서 월세로 바꿀 때 계산 방법

✅ 공식

(전세보증금 – 유지 보증금) × 전환율 ÷ 12 = 월세금액

🧮 예시

• 전체 전세보증금: 2억 원
• 보증금 일부만 유지: 5,000만 원
• 전환율: 5.5%

계산식 적용:
(2억 – 5,000만) × 0.055 ÷ 12
= 1억 5,000만 × 0.055 ÷ 12
= 약 68만 7천 원

즉, 1억 5천만 원을 월세로 전환하면 매달 약 68만 7천 원 정도를 납부하게 됩니다.

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🔁 4. 월세에서 전세로 바꿀 경우

이번에는 반대로 월세 계약을 전세로 전환하고자 할 때입니다.
이 경우는 법정 기준이 적용되지 않고, 양 당사자의 협의에 따라 전환율을 설정합니다.

✅ 공식

보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율 = 전세보증금

🧮 예시

• 현재 보증금: 3,000만 원
• 월세: 70만 원
• 전환율: 6%로 협의한 경우

계산식 적용:
3,000만 + (70만 × 12) ÷ 0.06
= 3,000만 + 1억 4천만
= 1억 7천만 원

이처럼 전환율이 낮을수록 필요한 전세보증금은 많아지게 됩니다.

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⚠️ 5. 계약 전 꼭 확인해야 할 항목들

전환율을 계산하는 것도 중요하지만,
실제 계약 과정에서는 아래 요소들도 꼭 확인하셔야 합니다:

✅ 기준금리 최신 정보

계약일 기준 한국은행의 기준금리를 확인해야 법정 전환율이 정확해집니다.
→ 한국은행 기준금리 확인

✅ 지역별 시세 확인

전환율은 서울·수도권·지방에 따라 차이가 있으며,
인기 지역일수록 전세 수요가 높아 전환율이 낮게 형성되는 경향이 있습니다.

✅ 계약서 조항 점검

전환율이 적정하게 명시되어 있는지,
또한 월세 금액이 법적 기준을 초과하는지 반드시 확인하세요.

✅ 월 지출 전체 비교

월세에는 관리비, 주차비, 수리비 등이 추가로 발생할 수 있어
전세 대출 이자와 함께 전체 지출을 비교해야 정확한 판단이 가능합니다.

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🧾 6. 부동산계산기로 손쉽게 비교해보세요

직접 계산이 어렵거나 번거로우시다면,
부동산 전환율 계산기를 활용해보세요.
숫자만 입력하면 자동으로 월세 또는 전세 전환금이 계산됩니다.

실시간 계산 결과를 참고해, 계약 전에 미리 조건을 시뮬레이션해보시는 걸 추천드립니다.

 

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🧩 7. 마무리 정리 및 계약 팁

정리하자면, 전월세전환율은 단순한 계산이 아니라
전세와 월세 사이에서 경제적 선택을 내리는 기준입니다.

전환율이 낮을수록 월세 부담이 줄어들고,
높을수록 전세가 유리할 수 있기 때문에,
내 자산 상황과 대출 조건을 함께 고려해보시는 것이 좋습니다.

✅ 꼭 기억할 3가지 팁

1. 기준금리 기준 최신 정보 확인
2. 계약서상 전환율 적정성 점검
3. 총지출 비교로 실질 비용 파악

📌 계약 전 이 글을 참고해보시고,
전세월세전환 또는 월세전세전환 여부를 보다 현명하게 결정하시길 바랍니다.